新築では敷地にかかる見えない規制があります
2016/12/06
土手加藤材木店の加藤です。
新築や建て替え時において、
家を新たに建てる時には私達の目には見えない法的な諸々の規制があります。
つまり自分の敷地内だから好きなだけ建てていいというわけではありません。
特に都内の下町区域では古い家がまだ多く、
建て替える際にはこのような規制を聞いて戸惑う方は実に多いです。
この規制があるために建て替えを見送る人も多いです。
それでは敷地にかかる見えない規制とはどのようなものがあるのかを取り上げてみます。
建ぺい率
建ぺい率は、その敷地に対して建てることができる面積の上限値です。
建物を真上から見た投影面積で図られます。
例えば100㎡の敷地の面積で、建ぺい率が50％の敷地でしたら1階の最大建築面積は
100㎡×50％＝50㎡
というわけです。
この建ぺい率は建てる場所の用途地区によって各自治体によって規制されています。
容積率
容積率はその敷地内で建てられ各階の面積合計の上限値です。
この容積率は法廷容積率と全面道路から規制される容積率があり、
どちらか小さい方に定められます。
例えば容積率が100％の敷地に2階建ての建物を建てるとします。
1階の床面積が50％なら2階に建てられる面積は
100－50＝50％
つまり2階は50％まで建てることができます。
仮に同じ敷地で1階を60％まで建築すると、2階に建てられる面積割合は
100－60＝40％
になります。
高さ制限
各用途地域において建てることができる高さを規制しています。
例えば第一種および第二種低層住宅専用地域においては、
高層ビルや高いマンションなどによって低層住宅の良好な住環境を守るために、
建物の絶対高さを10ｍかまたは12ｍ以下にしなければなりません。
また北側斜線や隣地からの隣地斜線なども高さに関して規制されます。
斜線規制
家を建てる際には、お隣さんや道路の日照や通風などの良好な環境を守るために、
道路斜線規制があります。
これは簡単に表現すると、道路と建物の一番前からの距離によって規制されるものです。
また北側から受ける北側斜線規制（高度斜線規制）もあります。
この北側斜線は、その敷地に建てる人からすれば北側なんですが
お隣の隣地の方からすれば南側なんです。
南側は最も日当たりのいい場所なのであまり北側に建物が寄ってしまうと、
お隣の南側の住環境が悪くなるのでこの規制があります。
日影規制
大規模な商業施設や高層ビルは周辺の日照環境を悪くする恐れがあります。
特に第一種よび第二種低層住居専用地域では、
周辺の住環境を守るために、3階建て以上の建物や軒の高さが一定の高さを超える場合には
日影規制という制限を設けています。
以上が新築時に敷地にかかるもろもろの目に見えない代表的な規制です。