土地探し 押さえておきたい3つのポイント
2016/12/06
台東区で工務店をしている土手加藤材木店の加藤です。
今日は朝から雨ふりで寒い朝になりましたね。
家づくりの初めの一歩といえば・・・・
そうです 土地探しです。
土地がある人には関係はありませんが、
全国的に見ても土地を購入して家を建てる人の数の方が圧倒的に多いです。
平成２７年度の時点では、
全国的に土地の値段は大都市などの一部分を除き下降傾向にあります。
この様な中でこれから家づくりをする人達は、
土地探しにおいてどのようなポイントを押さえておけばいいのでしょうか。
今回は3つのポイントに絞って書いてみます。
1.土地に予算をかけ過ぎない
土地探しをする目的は何でしょうか・・・？
そうです。
家づくりをする為です。
これから家族と共に暮らすための家を建てるためです。
よく耳にする事例ですが、
「土地にお金をかけ過ぎたので家づくりの為の予算が無くなってしまったんです」
などなど。
もう少しよくお話を聞くと、
「家に予算をかけたかったのに土地探しに夢中になってしまって、
気が付いたら契約をしていました」
冒頭にも書きましたが家づくりの為の土地探しです。
なぜこのようなことが起きるのでしょうか。
これは、
土地探しは土地探しで始まり、
土地を購入した後に家づくりを考え始めたために、
全体の予算がオーバーして自分たちが理想とする家づくりができなくなったことが原因です。
ただしこの場合、
家づくりを意識し始めて私たち建築の専門家と相談した上で、
土地に予算をかけたという事なら問題はないのですが、
現状ではそうでない人が多いような気がします。
またそういう信頼できる工務店なりハウスメーカーなりを先に探しておけば、
ここぞという土地が見つかった場合、
その土地に関しての様々なアドヴァイスも聞けますよ。
土地探しは建築のプロと相談しながら探すことをお勧めします。
2.土地の法的規制を確認する
これは本当にあったあるお客様の話ですが、
競売物件の土地付中古住宅を現金で購入。
その後新築か大型リフォームにするかを検討している人がいました。
金融機関からの借入れではなく、
現金で購入するので契約を交わして提示されるまま購入してしまいました。
ところがその土地付き中古住宅は前面道路に接してなく、
金融機関からの住宅ローンの借入れができなくなってしまいました。
他方役所で法的規制を確認したところ、
確認申請を交付することは不可能という最悪の結果。
（ただし一定の条件の元に建築確認申請が認められるケースもあります。）
このような悲しい結果にならないように、
きちんとした土地周辺の法的規制を確認する必要があります。
前面道路に接しているのか確認する
家を建てる場合、
その土地は道路に一定以上の長さ接していなければなりません。
先ほどの紹介例においても購入した土地は、
前面道路に規定の長さが接していないので、
金融機関から住宅ローンが下りなかったんです。
都内の密集地で廻りは建て替えが進んでいるのに、
奥の家だけ建て替えていないということケースがよくありますが、
多くはこのケースと考えられます。
この前面道路と建物というのは家づくりの際に非常に密接な関係があります。
建物の高さはこの前面道路からの幅員（道路の幅の事）によって決まるからなんです。
また建物がどれくらいのボリュームまで建てられるのかという容積率にも関係してきます。
境界杭をはっきりさせる
購入しようとしている土地に、
隣地境界である境界杭が入っているのかどうかを確認する必要があります。
仮にブロックがあるから大丈夫・・ではなく、
そのブロックの下にきちんと境界杭があるのかどうかを確認します。
この確認を怠ったことによって、
後々お隣と険悪な関係にならないように初めにきちんとするべきです。
この隣地の境界杭についてもこれから建てる家に関係があります。
建物の高さは前段の前面道路と隣地からの距離に関係してきます。
それゆえ隣地との境の確認は大変重要になるんです。
お隣との境界杭の確認は、
土地調査家屋士など立会いの下に行うように心がけてください。
高低差がある土地は擁壁に注意
高台など前面道路や隣地からみて高低差がある土地は、
擁壁を造らなければならない場合があるので注意する必要があります。
また購入時には判らなかったが、
既存の擁壁が崩れていたというようなケースもあるので注意してください。
3.家族で暮らすには本当に適した環境なのか
不動産会社の宣伝広告でよく目にすることで、
駅なら徒歩何分または学校まで徒歩何分というような言葉。
確かに値段や利便性は重要ですが本来は、
家族とどういう暮らし方をしたいのか・・・
子供をどういう風に育てたいのか・・・、
どのような人生を送りたいのか・・・
ということがトッププライオリティーのはずです。
この長い人生設計の中でライフスタイルのあり方や、
家族の成長を考えて自分たちにとって最良な暮しの場所を探すことが重要です。
その一つの過程が土地探しであり、
家づくりです。
現実的に駅近くは価格も高いです。
ちょっと駅から歩いても土地が広くて、
そこで豊かに暮らすことを想像してみるのも土地探しの楽しみになると思いますよ。
以上が土地探しで押さえておきたい3つのポイントです。
それでは次回お楽しみに！